Razones por las que puede terminar un contrato de alquiler
El alquiler de propiedades se ha convertido en una práctica muy común en Costa Rica, generando beneficios tanto para el propietario como para el que toma la propiedad en cuestión. Al tomar una propiedad en alquiler es común no tener conocimiento sobre que disposiciones o condiciones puede contener un contrato de alquiler, y una de estas y realmente importante es determinar cuál es la causal de culminación de dicho contrato.
¿Es posible terminar un contrato de alquiler antes de la fecha programada?
Al iniciar una relación comercial entre inquilino y propietario se acuerda desde que inicia el contrato que tiempo el inquilino podrá hacer uso de la propiedad, siendo el más común durante 12 meses, aunque el contrato por ley es hasta por 3 años, pero ¿Es posible desalojar la propiedad antes de lo acordado en el contrato de alquiler? y propiamente esta disposición está regulada por la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, siendo una ley de orden público, cuyos planteamiento deben ser acatados con carácter de obligatoriedad, en caso de establecer algún acuerdo fuera de lo establecido en la Ley no tendrá validez legal alguna.
Teniendo en cuenta que es una ley que protege al ciudadano común de tener una vivienda optima, digna y adecuada para cubrir sus necesidades primordiales, también regula una serie de disposiciones en cuanto a las condiciones en las que se deben someter tanto el “propietario-arrendante” y el “arrendatario”. Siendo estas especificaciones obligatorias e irrenunciables especialmente por el arrendatario.
¿Qué estipula la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos respecto a la culminación de un contrato de alquiler?
Al tomar un apartamento en alquiler en Costa Rica o cualquier otra propiedad, se puede estar totalmente seguro que hay un respaldo legar que regula cada una de las actividades inherentes a la actividad de alquiler de propiedades en Costa Rica.
Siendo una de las regulaciones que traemos a colación la culminación de contrato de alquiler, cuyas especificaciones podemos encontrar en el párrafo primero del artículo 72 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, describiendo así cual debe ser el plazo prudente del aviso de desalojo que debe dar el arrendatario para finalizar el contrato antes del tiempo acordado. El articulo reza que “Salvo pacto escrito en contrario, el contrato de arrendamiento se extingue cuando el arrendatario avisa al arrendador, con tres meses de anticipación, su voluntad de terminar el arrendamiento…”
En caso que el arrendatario no cumpla con esta especificación de dar previo aviso en el tiempo que establece la Ley y decida irse de inmediato del inmueble, debe cumplir con el compromiso de pagar los meses restantes hasta que se cumpla el vencimiento del contrato de arrendamiento sea cual sea el tiempo que quede para dar el preaviso de desalojo (que se determinan que son tres meses). Este pago se hace al arrendador por concepto de indemnización.
¿A quién es concedido el derecho de solicitar cancelación del contrato con el preaviso de los tres meses correspondientes?
Es importante resaltar que el derecho o beneficio de la terminación anticipada de un contrato de arrendamiento es una condición que la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos adjudica al arrendatario, y no es aplicable para el arrendador o propietario del inmueble, el derecho de desalojo puede considerarse cuando el arrendatario incumpla con algunas de las condiciones o clausulas estipuladas en el contrato de arrendamiento.
Ante esta condición y teniendo presente las afecciones que puedan tener ambas partes tanto el arrendador como el arrendatario ante la culminación anticipada de un contrato de arrendamiento, la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, a través de la sentencia N°000378-F-2007, hizo énfasis en que se debe cumplir el plazo establecido del preaviso siendo este tres meses, por parte del arrendatario es un tiempo prudente y suficiente que le permite conseguir una nueva propiedad para su mudanza, por parte del arrendador puede ubicar una persona interesada en tomar el apartamento en alquiler en San José de Costa Rica o la casa que en cuestión.
¿Puede generar confusión las especificaciones del artículo 72 de la Ley?
Teniendo en consideración el tiempo que se debe cumplir para dar el preaviso de culminación, en un apartado del artículo reza “Salvo pacto escrito en contrario…” dando libertad de interpretación que el plazo puede ser superior al de los tres meses, disposición que puede afectar a quien alquila el inmueble, por el motivo de que si no da el aviso con la antelación requerida, deberá pagar las rentas que corresponden de todos los meses de preavisos que no se cumplieron, por ejemplo si en el contrato de arrendamiento se establece que el tiempo de preaviso debe ser de 4 o 5 meses el arrendatario deberá asumir el compromiso económico de pagar la renta de ese tiempo equivalente, siendo un monto superior al que establece la Ley.
Es por esto que el Tribunal Segundo Civil en su Voto N°433 del 08 de noviembre del 2002, se dio la tarea de asumir una interpretación de la Ley que fuera de beneficio para ambas partes, por parte del arrendatario no asumir un gasto elevado de rentas que le perjudicara en su economía y por parte del arrendador un tiempo justo para conseguir un nuevo inquilino. En consideración, extender el plazo de preaviso sería justificar un enriquecimiento sin causa a su favor, a costa de un perjuicio para el arrendatario.
En conclusión, la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, busca establecer un equilibrio con disposiciones legales que permitan el bienestar económico de ambas partes, evaluando y respectando las condiciones que se puedan presentar en las diferentes situaciones ante la culminación de un contrato de arrendamiento, teniendo en cuenta que estas disposiciones de carácter irrenunciable aplican específicamente para el arrendatario.
Para el estudio y buena interpretación de un contrato de arrendamiento se recomienda que acuda a una de las inmobiliarias en San José de Costa Rica como CityMax Costa Rica, donde podrá contar con asesoría profesional inmobiliaria, asegurando la legalidad y disposiciones justas para ambas partes.
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